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원칙과 방향 없는 ‘부동산 정치’
부동산 핵심법안 국회 본회의 통과, 7월31일부터 시행…‘임대차 3법“ 밀어붙이자 전셋값 더 뛰어
기사입력: 2020/08/03 [20:36]  최종편집: ⓒ 매일종교신문
문윤홍 대기자
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부동산 핵심법안 국회 본회의 통과, 731일부터 시행임대차 3밀어붙이자 전셋값 더 뛰어 

 

정부와 여당이 일관된 원칙과 방향의 제시 없이 시장의 원리를 무시한 대증요법식 부동산 정책과 관련 법안들을 속전속결로 처리하는 이른바 부동산 정치를 하고 있다는 비판이 일고 있다. 이러한 여론에 아랑곳하지 않고 여당인 더불어민주당은 거여(巨與)의 막강한 힘으로 부동산관련 입법 처리에 초스피도로 밀어붙였다.

 

민주당이 728일 미래통합당의 반대를 무릅쓰고 정부 ‘7·10 부동산대책후속법안을 강행 처리했다. 민주당이 수적인 우위를 앞세우며 상임위 곳곳에서 관련법안 처리를 밀어붙이자 통합당은 입법독재라며 강력 반발했다. 이날 국회 기획재정위원회, 국토교통위원회, 행정안전위원회 등 상임위에서 부동산 3(소득세법·법인세법·종합부동산세법)을 비롯한 부동산 관련 법안 11개를 단독으로 처리했다. 민주당은 7월 임시국회가 끝나는 84일까지 입법 절차를 끝내겠다면서 일사천리로 법안 처리를 밀어붙였다. 속수무책으로 법안 처리를 저지하지 못한 통합당 기재위원들은 의회 민주주의는 오늘 사망했다고 주장했다. 통합당에서는 국회 본회의 표결 과정에서도 민주당 단독 처리가 이뤄질 것이라는 우려가 커졌다.

 

각 상임위의 법안 처리 과정은 비슷했다. ‘민주당의 법안상정 주장통합당 반발 후 퇴장민주당 단독 처리순으로 진행됐다. 기재위 전체회의에선 민주당 기동민 의원이 서민 주거 안정을 위해 기재위에서 가장 시급히 처리해야 하는 사안이라며 법안 처리를 촉구했다. 추경호 통합당 의원은 일종의 청와대 하명에 특정 법안만 지금 속전속결로 강행 처리하려는 것 아니냐고 주장했다. 추 의원은 기재위에 회부된 법안 234건 중 단 3건만을 상정해 논의하는 것은 국회 논의를 원천 봉쇄하는 것이라고 항의했지만 별 소용이 없었다.

 

민주당은 통합당 의원들이 항의하며 모두 퇴장한 뒤 부동산 3법을 단독으로 처리했다. 기재위에서 처리된 부동산 3법은 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유자에 대해 종합부동산세율을 최대 6.0%까지 올리고, 다주택자 양도소득세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함하기 위한 것이다.

 

국토위에서도 주택법 개정안 등 부동산대책 관련 법안이 민주당 단독으로 처리됐다. 주택법 개정안은 민간택지 분양가상한제 주택 거주자에게 5년 이내 거주 의무를 부여하는 법안이다. 이와 함께 처리된 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 전월세신고제를 도입하는 것을 골자로 한다. 통합당 간사 이헌승 의원은 아직 법안심사 소위도 구성되지 않은 상태에서 법안을 상정하고 토론하는 것은 맞지 않는다고 맞섰지만 받아들여지지 않았다. 통합당 의원들은 퇴장 후 기자회견을 열어 국회 역사상 이러한 일방적 의회 독재는 경험한 적이 없다청와대 하명으로 무리하게 추진하는 임대차 3법으로 발생하는 서민·무주택자의 피해와 시장 혼란을 우려한다고 주장했다.

 

행안위에서도 민주당 단독 처리가 진행됐다. 조정대상지역 내 2주택자의 취득세율은 8%, 3주택 이상은 12%로 상향하는 지방세법 개정안과 생애최초 주택 구입 시 취득세 50% 감면 혜택을 넓히는 지방세 특례제한법 개정안 등이 처리됐다. 통합당 의원들은 국민적 합의가 전혀 이뤄지지 않은 나쁜 부동산법의 날치기 상정에 결코 동의할 수 없다고 주장했다.

잇따른 부동산대책에도 집값이 잡히지 않자, 정부와 여당은 임대차 3(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)’ 개정안 처리에도 나섰다. 임대차 3법 중 계약갱신청구권제전월세상한제를 담은 주택임대차보호법의 소관 부처인 법무부는 727계약기간 1회 연장(2+2), 인상률 5% 이내추진 방침을 밝혔다.

 

83일 열린 국회 법제사법위원회 전체회의에 안건으로 오른 법안은 16개이고 이 가운데 부동산 대책 관련법이 11개다. ‘임대차 3중 유일하게 남은 부동산거래신고법과 다주택자의 보유·매매 부담을 높이는 종합부동산세법 등 각종 세율 인상법은 728알 관련 상임위를 통과한 뒤 법사위에 상정돼 4일 열린 본회의에서 역시 통합당을 배제한 채 민주당 단독으로 일방 처리됐다. 사실상 여당 단독으로 임대차 3법이 속전속결로 본회의를 통과하면서 다주택자 종부세율 인상 등 부동산규제 법안들이 7월 임시국회 내 처리됐다.

 

그러나 부동산 업계에선 임대차 3법 시행에 대비해 집주인이 미리 임대료를 올려 받거나 전세를 월세로 전환하려는 움직임이 늘면서 되레 전셋값이 급등할 수 있다는 관측을 내놓고 있다

 

상임위 통과 하루만에, 임대차2'초스피드' 처리

'임대차 2' 본회의 통과표결불참 통합당 "서민주거비 상승 악법" 반발   

 

'전월세상한제·계약갱신청구권제'를 골자로 한 주택임대차보호법 개정안이 730일 여당인 민주당 주도로 본회의 문턱을 넘었다. 29일 국회 법제사법위원회를 일사천리로 통과한 지 하루 만이다. 법안 심사에서 사실상 배제된 통합당은 표결에 불참한 채 "오히려 서민주거비 부담이 커질 것", "민생악법" 등 정부·여당을 향한 날선 비판을 쏟아냈다.

 

국회는 이날 오후 본회의를 열어 재석의원 187명 중 찬성 185, 기권 2명으로 주택임대차법 개정안을 가결했다. 뒤이어 상가건물임대차보호법 개정안도 찬성 186, 기권 1명으로 통과됐다. 임대차 보증금액 등 범위 및 기준 심의를 위해 법무부 내 상가건물임대차위원회를 신설하고, 국토교통부 고위공무원이 위원을 맡는 것이 골자다.

 

전월세상한제·계약갱신청구권제는 31일 열린 임시 국무회의에서 의결된 후 대통령 재가를 받은 뒤 관보(官報)에 실리고 731일부터 시행됐다. 전월세상한제는 전월세 계약갱신 시 임대료 상승 폭이 기존 임대료의 5% 이상을 넘지 못하도록 하는 제도다. 각 지자체는 조례를 통해 5% 내에서 다시 상한을 정할 수 있다. 예컨대 전셋값이 비싼 서울의 경우 시() 재량에 따라 임대료 상승 제한폭을 3~4%까지 낮추는 것이 가능하다.

 

계약갱신청구권은 세입자에게 최대 4년의 거주권을 부여하는 게 핵심이다. 세입자는 기존 2년 계약이 끝나더라도 추가로 2년을 연장 계약할 수 있도록 법으로 보장한다. 집주인은 월세 체납, 중대과실로 인한 주택 파손, 직계존속·직계비속의 실거주 등의 사유로 세입자의 갱신요구를 거부할 수 있다. 집주인 본인 거주 목적일 경우 2년을 의무적으로 거주해야 한다. 다만 집주인의 갱신 거부 사유가 허위로 드러날 경우 세입자가 손해배상을 청구할 수 있도록 했다.

 

하지만 세입자의 안정적인 주거권 보장이라는 도입 취지와 달리 제도 시행 전부터 임대인들이 집값을 크게 올리고, 매물품귀 현상이 빚어지는 등 전월세시장 교란 우려가 벌써부터 현실화되는 모양새다.  

▲ 7월30일 오후 국회 본회의에서 미래통합당 의원들이 불참한 가운데 더불어민주당 주도로 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다.  

 

통합당 의원들은 본회의 참석 직후 법안 표결 직전 일제히 퇴장한 가운데 조수진·윤희숙 의원만 남아 각각 반대토론, 의사진행 발언에 나서 여당의 독주를 강하게 성토했다. 정의당 강은미 원내수석부대표도 "비참한 심정"이라며 여당에 쓴 소리를 냈다.

 

조 의원은 "법 시행 전까지 계약을 끝내지 않으면 시세가 억 단위로 치솟는다. 전세를 월세로 바꾸려는 움직임도 가시화하고 있다. 월세가 많아지면 서민 주거비 부담이 커진다"면서 "군사정권이 날치기 법안을 처리할 때도 법안 내용은 공개됐었다. 작금의 여당은 군사정권 때도 보지 못한 일을 태연하게 한다. 누가 진짜 적폐인가"라고 목소리를 높였다. 윤 의원은 "임대인에게 집을 세놓는 것을 두려워하게 만드는 순간 시장은 붕괴한다. 제가 임대인이라도 세 놓지 않고 아들, , 조카에게 관리비만 내고 들어와 살라고 할 것"이라고 비판했다 

 

윤곽 드러난 임대차 3주요 내용 

기존 세입자 계약갱신 가능집주인 거주땐 재계약 안해도 돼  

 

여권이 추진해온 임대차 3이 국회를 통과하면서, 기존 세입자가 과거 계약을 몇번 연장했는 지와 관계없이 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 될 전망이다. 다만 집주인이 본인의 집에 직접 들어가서 살아야 할 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거절하는 길도 열린다.

 

국회와 국토교통부 등에 따르면, 당정은 계약기간 ‘2+2’안에 임대료 상한선 ‘5%을 적용한 방식으로 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권 등을 도입하는 임대차 3법을 추진하고있다. 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 한 차례 2년간 계약을 연장하도록 하는 안()에다가, 계약을 갱신할 때 임대료 상승폭을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 방식이다.

 

민주당 내부에서는 2년씩 2차례 계약을 갱신할 수 있도록 하는 ‘2+2+2’안이나 계약갱신청구권 무제한 보장을 주장하는 목소리도 나왔지만, ‘2+2’안이 최종 낙점됐다. 당내 국토교통위 소속 의원들과 지도부 간 논의 과정에서 임대차 3법의 조기 정착을 위해 부작용을 최소화하는 방안을 우선 도입하는 쪽에 힘이 실렸다는 후문이다.

 

전월세상한제의 5%룰은 민간임대특별법의 기준을 반영했다. 현행법에서 100가구 이상인 민간임대 주택은 임대료를 올릴 때 5% 내에서 정하도록 규정하고 있다. 또 시··구가 조례로 그보다 낮은 상한선을 정한 경우 그에 따르도록 하고 있다. 지역별 표준 임대료를 고시하자는 의견도 있었지만, 임대료를 산정하기까지 상당한 행정력이 소요될 뿐만 아니라 지자체별 임대료 간 편차 논란이 제기될 수 있다는 반론이 제기됐다.

 

전월세신고제의 경우에는 집주인과 세입자의 임대차 거래를 30일 이내에 신고하도록 하되, 수도권과 세종시의 임대료 3억원 이상 거래부터 우선 시행하는 방안이 논의되고 있다.

 

소급적용 논란이 일었던 부분도 대부분 윤곽을 잡은 상황이다. 계약갱신청구권제는 법 시행 이전에 계약된 기존 세입자에게도 모두 적용하는 것으로 정리됐다.

 

기존 세입자를 빼고 신규 적용할 경우 사실상 임대차 3법 시행 시기가 2년 뒤로 밀리는 효과를 가져 오면서 대다수 세입자가 임대차 3법의 혜택을 보지 못할 것이란 우려가 제기된 데 따른 것이다. ·정은 앞선 상가임대차보호법 개정 때도 기존 계약을 포함해 법안을 적용한 사례가 있기 때문에 소급 논란은 큰 문제가 되지 않을 것이란 입장이다. 이에 따라 이전에 계약을 몇 번 갱신했건 관계없이 기존 세입자는 법 시행 이후 한번 더 계약을 연장할 수 있게 된다.

 

전월세상한제를 적용하는 경우에는 계약 갱신 때만 5%룰을 적용하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 당초 여당 일각에서는 새로운 세입자가 들어올 때도 이전 세입자의 임대료와 비교해 전월세상한제를 적용해야 한다는 주장을 내놨지만, 이번 추진 안에는 넣지 않고 장기 과제로 논의를 이어갈 전망이다. 전월세상한제를 기존 계약갱신 때만 적용하면, 집주인이 기존 계약이 끝나고 새로운 세입자를 받을 때 그동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 한계가 있다.

 

·정은 계약갱신청구권 제도를 도입하면서도 집주인의 권익보호를 위해 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 조건도 명확히 규정할 예정이다. 집주인이 전월세를 놨던 집에 직접 들어가서 거주해야 하는 상황에서 이를 입증한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 하는 등 계약갱신청구권 배척 조건을 명문화하는 식이 될 것으로 보인다.

 

일각에서 임대차 3법이 집주인의 거주 이전 자유를 침해한다는 지적이 일자, 국토부는 전날 입장자료를 통해 임대차 3법이 도입된다고 해도 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원하는 경우에는 아무런 제약 없이 거주할 수 있어야 한다는 것이 정부의 입장이라고 밝혔다.

 

정부는 수도권 주택공급 확대 방안도 내놓을 예정이다. 서울 용산 정비창 부지의 용적률을 상향해 공급량을 늘리는 것은 물론, 강남권에도 용적률을 올려주는 대신 공공임대 물량을 늘리는 조건으로 재건축 허가를 내주는 방안 등이 거론된다. 태릉골프장을 비롯한 공공부지와 국책연구기관 등의 이전부지 등 신규 택지도 발표될 가능성이 있다.

 

정부·여당이 임대차 3처리에 사활(死活)을 걸고 있는 것은 좀처럼 잡히지 않는 전셋값과도 관련이 있다. 7·10 부동산 대책 이후에도 전세 매물 부족 현상이 이어지면서 서울을 중심으로 전셋값이 급등하고 있기 때문이다.

 

임대차3Q&A: 전세 5억짜리 재계약 때 2500만원 이상 못 올려   

 

세입자 보호를 목적으로 내세운 이른바 임대차 3729, 30일 국회 상임위원회와 하나를 뺀 임대차 2이 본회의를 모두 통과해 31일부터 시행에 들어갔다. 다만 임대차 3법 중 전월세신고제는 시스템 구축이 끝나는 20216월에야 시행될 전망이다.

 

앞으로 임대차 3이 시행되면 전월세시장에서 지금껏 한 번도 경험하지 않은 길을 걷게 된다. 단기적으로 세입자의 주거 안정에 도움이 될 것으로 기대된다. 반면 신규 세입자의 전월세난과 전월세 급등 부작용도 우려된다. 상임위와 본회의를 통과한 관련 법안 관련 궁금증을 문답식(Q&A)으로 정리한다.

 

-‘임대차 3중 계약갱신청구권은 언제 행사할 수 있는가?

 

계약 만료 6개월~1개월 전이면 행사 가능하다. 집주인이 묵시적으로 계약갱신을 거절할 수 있는 기간을 그대로 옮겨온 것이다. 다만 묵시적 계약갱신 관련한 법 조항이 오는 12월 개정돼 계약 만료 6개월~2개월로 바뀌면 계약갱신청구권 행사기간도 거기에 맞춰 바뀔 것으로 보인다.”

 

-현재 사는 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 하는데

 

그렇다. 이미 계약한 세입자도 권한이 있다. 이를 인정하지 않으면 새로운 세입자를 받으면서 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다. 소급적용 논란이 있었으나 당·정은 존속 중인 계약에 대한 규정이라서 소급적용이 아니라는 입장이다.”

 

-기존 세입자에게도 추가로 2+2년이 주어지는가.

 

아니다. 법 시행 이전에 몇 차례 계약을 연장했는 지와 상관없이 단 한 번의 계약갱신청구권만 행사할 수 있다.”

 

-집을 비워주기로 해서 집주인이 새 세입자와 계약까지 했는데

 

이미 계약을 해지하기로 해서 새 계약까지 했으면 기존 세입자는 계약갱신을 청구할 수 없다. 새 세입자도 보호할 필요가 있기 때문이다.”

 

-전월세 상한제에서는 전월세를 얼마까지 올릴 수 있도록 했는가.

 

계약갱신 시 증액 한도를 기존 계약액의 5%로 제한했다. 현재 전세 5억원에 살고 있다면 다음 계약 때 2500만원 이상 올리지 못한다. 다만 지자체장이 필요하다고 판단하면 5% 이내에서 다시 한도를 정할 수 있다. 서울 강남처럼 전세가가 많이 오르는 지역에서는 5%보다 낮게 책정될 가능성이 크다.”

 

 

-‘2+2이 끝나면 전월세를 크게 올릴 수 있을 텐데.

 

기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 들이는 것이라서 가능하다. 갱신계약뿐 아니라 새 세입자를 받았을 때도 5%룰을 적용하자는 주장이 있었으나 부작용을 감안해 이번에 반영하지 않았다.”

 

-집주인이 허위로 실거주하겠다면서 계약갱신 요청을 거부할 수 있지 않은가.

 

집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 원래 연장되었을 기간 내에 다른 세입자를 들인 사실이 드러나면 기존 세입자가 손해배상청구를 할 수 있다. 법에서 정한 일정한 금액을 물어줘야 한다. 계약갱신 당시의 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다.”

 

-‘임대차 3의 부작용은 없을까.

 

세입자의 주거안정에 도움이 될 수 있다. 다만 학군 등 이유로 선호도가 높은 지역에서는 기존 세입자의 거주기간이 늘어나 신혼부부 등 신규 수요자의 진입이 어려워진다. 전월세 물량이 잠기는 현상이다. 또 집주인들이 올리지 못한 인상분을 2+2년이 끝난 뒤 계약에 반영할 공산이 크다.”

 

-외국에서도 하는 제도라고 하는데

 

전월세상한제나 계약갱신요구권이 선진국에서도 운용되는 게 사실이다. 독일에선 특별한 사유가 없는 한, 임대차 기간을 정하지 않는 게 원칙이다. 하지만 월세제도가 보편적인 선진국과 달리 우리나라는 독특하게 전세제도가 보편적이라 단순 비교할 수 없다는 지적이 있다.”  

 

집주인·세입자 옥신각신혼돈의 전세시장

새로 계약” “버티자곳곳 분쟁 속출서울 전셋값 7개월 만에 최대폭 상승

 

임대차 3시행으로 아파트 전월세시장이 대혼란에 빠졌다. 집주인들은 서둘러 새로운 세입자를 구하느라 바쁘게 움직였다. 계약 종료를 앞둔 세입자들은 집주인들의 연락을 피하면서 법 시행을 기다리는 입장이다. 서울 전셋값은 7개월여 만에 가장 큰 폭으로 상승했다.

 

730일부터 국회 본회의를 통과한 주택임대차보호법 개정안은 세입자에게 계약갱신권을 줘 ‘2+2거주를 보장하고 재계약을 할 때 기존 전월세의 5% 이상을 올리지 못하도록 하는 내용을 담고 있다.

 

집주인도, 세입자도 혼란스럽다

 

개정안이 현재 전월세로 거주하는 세입자에게도 갱신청구권을 주면서 혼란스러운 상황을 낳고 있다. 전월세 기간이 끝나가 새 세입자를 구하던 집주인들은 기존 세입자가 더 거주하겠다고 주장하면 속수무책이다. 전세금을 올려서 생활비나 자녀 결혼자금으로 활용하려던 집주인들은 자금을 조달하지 못해 전전긍긍이다. 한 네티즌은 ()전세난으로 1억원을 준비하느라 너무 힘들었고 지금도 그 이자를 내고 있다면서 이제 전세를 시세대로 좀 받으려고 했는데 이런 상황이 됐다고 억울해했다.

 

계약 종료가 임박한 집주인과 세입자 사이에선 분쟁이 일고 있다. 집주인이 새로 계약했다는 세입자가 실거주자인지를 놓고 옥신각신하는 상황이다. 계약갱신청구권은 법 시행 전 계약한 기존 세입자에게 소급 적용되지만, 집주인이 연장 거부의사를 밝히고 새 세입자와 계약했다면 예외조항이 적용된다. 계약갱신청구권 적용을 피하려고 일부 집주인이 허위계약으로 세입자를 바꾸려는 움직임도 있다. 전월세 임대 만료가 임박한 일부 집주인은 편법으로 친척이나 지인과 계약해 기존 세입자를 내보내는 상황도 우려된다. 계약을 깨고 다시 세입자를 구하면 임대료 5% 상한 룰의 적용을 받지 않기 때문이다.

 

임대차 3법이 세입자들에게 마냥 반갑지만은 않다. 좋은 주인을 만나 임대료 큰 폭 인상 없이 4년 넘게 살던 게 이제 꿈같은 일이다. 집주인으로선 시세대로 전월세를 받으려면 4년마다 세입자를 내보내야 한다. 집주인이 세입자의 계약갱신에 맞서 전세대출에 동의하지 않는 방식으로 대응할 수도 있다권대중 명지대 부동산학과 교수는 임대차 3법이 시행되긴 하지만, 집주인의 위장전입이나 실거주 입증, 이중계약 등을 확인할 수 있는 구체적인 실천 조항은 눈에 띄지 않는다실효성을 높이기 위한 구체적인 실천 조항과 사례가 빨리 현장에 전달돼야 할 것이라고 지적했다.

 

전세 물량 감소로 전셋값 오를 것 

 

임대차 3법 시행을 앞두고 집주인들이 전월세 가격을 올리면서 서울 전셋값은 지난 16일 이후 7개월여 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 앞으로 임대차 3법 시행으로 전월세 물량 잠김현상이 생기고 전세가 월세로 전환되는 현상이 나타나면서 전셋값은 더욱 급등할 것으로 보인다.

 

730일 한국감정원이 발표한 주간아파트가격동향 자료(27일 기준)에 따르면, 전국의 아파트 전셋값은 0.17% 상승해 지난주(0.14%)보다 오름폭이 커졌다. 서울 전셋값 상승률은 0.14%로 전주(0.12%)보다 커졌는데, 강동구(0.28%)를 비롯해 강남구(0.24%)·서초구(0.18%)·송파구(0.22%) 등 강남 4구가 주도했다.

 

강동구는 고덕·강일·상일동 신축 아파트 위주로 매물 부족 현상이 나타나며 전셋값이 서울에서 가장 많이 올랐다. 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 84.8는 지난 6월까지 7억원 안팎에 형성됐던 전셋값이 현재는 8억원부터 시작한다. 강남구 역삼동 개나리래미안 84.9311억원 수준이던 전셋값이 지난 6125000만원에 거래된 뒤 지금은 보증금 13억원에 전세 매물이 나와 있다.

 

강남역 인근 한 중개업소 관계자는 압구정·대치동에 전세로 살던 분들이 쫓겨나 이 근처까지 밀려온 경우가 꽤 있다대부분 집주인이 직접 살겠다고 전세를 비워 달라고 해 나오는 것 같다고 말했다.

 

수도권 밖에서는 행정수도 이전 이슈 영향으로 세종시 전셋값이 2.17% 올라 지난주(0.99%)와 비교해 2배 이상 오름폭이 가팔라졌다.

 

정부·여당은 임대차 3법 중 나머지 하나인 전월세신고제를 84일 열리는 임시국회 마지막 본회의에서 처리한다. 전월세신고제를 제외한 조항은 731일 임시 국무회의에서 공포한 뒤 곧바로 관보에 게재하고 시행된다. 정부 고위관계자는 사안이 시급한 만큼 공포에서 게재까지 속도를 내려고 한다고 밝혔다.

 

부모 찬스·목돈없는 청년층·신혼부부, 월세로 밀려날 듯

 

보통 이사 비수기인 7월에 때아닌 전세 전쟁이 벌어지고 있다. 730일 국회를 통과한 임대차 3중 계약갱신청구권·전월세상한제가 31일 즉시 시행되면서 규제를 피하기 위해 임대인이 새로운 세입자와 계약을 서두르고 있다. 수천만 원씩 미리 전셋값을 올리려는 임대인과 이를 거부하는 기존 임차인의 줄다리기도 한창이다. 국회를 장악한 정부·여당이 부작용이 뻔한 임대차 3법을 속전속결로 밀어붙이면서 빚어진 현상이다.

 

이날 국토부와 통계청, 한국주택금융공사 등에 따르면 2019년 기준 국내 주택 점유형태는 자가 58.0%, 보증금 있는 월세 19.7%, 전세 15.1% 등 순이다. 자가 점유가 아닌 42% 정도를 여러 형태로 임대 주고 있는 이들이 정부·여당이 밀어붙인 임대차 3법의 사정권에 들었다. 2019년 임차가구 중 보증부월세와 전세의 비중은 각각 51.7%, 39.7%. 2005년 임차 중 전세 비중은 54%에 달했으나, 201539.5%까지 감소했고, 보증부월세 비중은 같은 기간 36%에서, 51.8%까지 증가해 현재 비슷한 수준을 유지 중이다.

 

이날 국회를 통과한 2개 법을 포함한 임대차 3법과 관련해 여러 측면에서 후폭풍 가능성이 제기된다. 우선 과도한 규제 논란이다. 현행 주택임대차보호법은 2년의 최소 임차기간을 보장하지만 국토부 조사에 따르면 임차인의 평균 거주기간은 3.4년에 달한다. 이는 1회 정도 기존 임대차계약 갱신을 통해 이미 임차인이 충분한 거주기간을 보장받고 있다는 얘기다.

 

2018년 주거실태 조사를 보면 현재 주택으로 이사한 이유를 조사한 결과 시설이나 설비 상향’(41.1%), ‘직주근접’(31.0%), ‘주택마련을 위해’(28.1%)와 같이 자발적 이동이 많았다. 반면 계약만기로 인해서’(15.3%), ‘집값 혹은 집세가 너무 바싸고 부담스러워서’(11.6%), ‘집주인이 나가라고 해서’(2.9%) 등의 비자발적 이사 이유에 대한 답변 비율은 상대적으로 낮았다.

 

가장 큰 문제는 전세 등으로 주택을 임대하는 국민을 죄악시하는 정부·여당의 태도다. 그동안 정부는 주택 임대시장 안정을 위한 정책수단으로 공공임대주택의 확대, 주택바우처 내실화 등의 정책수단을 요구받았지만 등한시해 왔다. 한국의 장기공공임대 주택 재고율은 2020년 연말에야 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준(8%)에 도달할 것으로 예상된다. 이런 공백을 메워 서민 주거안정에 힘을 보탠 게 전세 등 민간 임대였다.

 

정부가 임대차 시장을 혼란에 빠뜨려 서민의 내집 마련 실현을 위한 또다른 사다리를 걷어찬 게 아니냐는 지적도 나온다. 임차인 중 상대적으로 고소득층이 전세로 거주하기 때문이다. 20197월 기준으로 서울의 평균 주택가격은 64300만원인데, 전세가격은 35400만원으로 전세가율이 55% 수준이다. 충분한 자산과 소득이 있는 계층은 계속 전세를 살거나 집을 살 수 있고, 부모의 지원 등을 얻지 못한 청년세대나 신혼부부는 이들보다 한 단계 낮은 월세시장 등을 전전해야 할 수도 있는 상황이다.

 

임대차 3법은 2015년 이후 둔화한 것으로 알려진 전세의 월세화도 가속할 것으로 보인다. 가뜩이나 서울의 경우 보증금 5억원 이하 임대차 시장의 반()전세 증가는 지속적으로 심화되는 상황이다. 전세물량 감소와 가격 상승은 또 아파트 매매가격을 올리는 불쏘시개가 된다.

양지영 양지영RC연구소장은 임대주택공급이 부진한 데다 2021년 신규 아파트 입주물량도 반으로 줄어 수급 혼란스러운 상황에서 도입되는 임대차 3법은 일시적으로 전세가격을 올릴 수밖에 없고, 이는 또 매매가격 불안으로 이어질 수 있다여기에 집주인의 주택보유에 대한 부담까지 늘어난 상황이라 전세의 종말과 월세 가속화도 피하기 어려울 것이라고 말했다

 

집주인 실거주 의무화 등 주택법 개정재건축 초과이익 최대 50% 환수

 

민주당이 730일에 이어 84일 국회 본회의에서 일방 처리한 부동산 관련 법안들은 임대차 계약에서 집주인의 권리를 제한하고 주택 매매·보유에 무거운 세금을 매기는 것이 주 내용이다. 임대인·임차인뿐 아니라 유주택자·무주택자, 1주택자·다주택자 등 여러 범위에 따라 이해가 갈리는 쟁점 법안들이다. 정부·여당 정책을 비판하는 야권과 시민단체 등에서 시장의 자율적인 작동에 혼란을 주고 주택 보유자의 재산권을 과도하게 제한해 위헌 소지가 있다는 지적이 나온다.

 

전월세 신고제 등과도한 재산권 침해

 

민주당은 728일 본회의를 열어 임대차 3중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 처리했다. 이 법안은 바로 다음 날 국무회의에서 의결됐고 바로 시행에 들어갔다. 당시 처리하지 못한 전월세신고제 등 나머지도 83일 법사위 체계자구심사를 거친 뒤 일방 처리됐다.

 

전월세신고제는 전월세 거래를 하면 30일 이내에 임대차 계약과 관련한 내용을 관할 지자체에 신고하도록 하는 내용이다. 신고의무를 이행하지 않으면 5만원, 허위신고를 하면 100만원 이하의 과태료를 물어야 한다. 통합당은 과도한 재산권 침해라며 국토위 통과 법안 대다수가 시장경제에 위배된다고 비판한다.

 

주택법은 수도권 민간택지 중 분양가상한제가 적용되는 주택거주자에게 거주의무를 부여한다. 개정안이 통과되면 주택 시세 대비 분양가 수준에 따라 최대 5년까지 집주인이 실거주해야 한다. 정부는 로또청약논란과 투기수요를 차단하기 위해 필요하다고 보고 있다. 재건축초과이익환수법은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고도 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

  

민간임대주택 특별법은 임대사업자로 등록한 뒤 4년 단기 또는 8년 장기로 임대한 집주인에게 제공했던 취득세 등 세제감면 혜택을 폐지하는 것으로, 임대사업자 제도가 다주택자에게 가하는 각종 세제를 무력화(無力化)하는 창구로 악용한다는 지적에 따라 만들어졌다. 등록주택임대사업자 제도는 20178·2 대책 당시 서민 주거안정을 위해 추진한 현 정부의 핵심 정책 중 하나였다

 

세율 인상법도 줄줄이 본회의 통과

 

다주택자의 보유·매매 부담을 높이는 세율 인상법도 4일 본회의에 올랐다. 이 중 종합부동산세법 개정안은 3주택 이상 또는 조정지역 내 2주택 이상 소유자의 세율을 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 상향하는 내용을 담고 있다.

 

소득세법 개정안이 본회의를 통과함으로서 다주택자이거나 주택 보유기간이 짧을 경우 양도세 부담이 늘어난다. 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 양도세율이 40%에서 70%로 인상되고, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 60%의 양도세율을 부과한다. 또 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 10%포인트, 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세가 중과된다. 법인이 보유한 주택 양도소득에 대한 법인세 추가 세율도 현행 10%에서 20%로 상향된다.

 

지방세법이 시행되면 다주택자의 취득세도 대폭 높아진다. 2주택자의 취득세율은 현행 13%8%, 3주택자 이상은 14%12%로 늘어난다. 기재위 소속 민주당 양경숙 의원이 국세청의 국세통계연보를 활용해 2008년 이후 10년간(20092018) 종부세(주택분) 보유주택 수별 납세 인원·세액을 분석한 결과에 따르면 종부세를 내는 1주택자가 89% 늘 때 5주택 이상 보유자는 300% 넘게 급증한 것으로 나타났다.

 

통합당이 위험 심판까지 제기한 공수처 관련법도 이날 본회의에서 강행 처리될 전망이다. 국회 인사청문회 대상에 공수처장을 포함하고 소관 상임위를 법사위로 하는 내용의 국회법과 인사청문회법 개정안과 공수처장후보추천위 운영 등에 관한 규칙안등이다.

 

한편 통합당은 729일 주택임대차보호법안 등 6건의 법안이 법사위가 열리기도 전에 국회의안정보시스템에 대안반영 폐기로 기록됐다며 민주당 법사위 간사인 백혜련 의원 등을 특수매체기록 위작 또는 변작 혐의로 83일 대검찰청에 고발했다.  

 

이재명의 부동산 정치정책혼선 초래 비판론 일어

이재명 "실거주자 외에 부동산 불로소득 100% 환수해야"  

 

대법원 무죄판결 후 대선가도에 탄력을 받은 이재명 경기도지사가 경기도와 산하 공공기관의 간부 공무원 중 다주택자에겐 승진 등 인사에 불이익을 주겠다면서 올해 연말까지 실거주 주택을 제외한 나머지는 모두 처분하라고 강권하면서 논란이 일고 있다.

 

또한 이 지사는 829일 부동산 투기대책과 관련, "실거주자 외엔 부동산으로 생기는 불로소득을 100% 환수하면 된다"고 말했다. 이 지사는 유튜브 채널 박시영TV에 출연, "실제 사는 집 외에 가질 이유가 없게 하면 된다"며 이같이 밝혔다. 그는 "효과적인 정책은 기득권자의 혜택을 박탈하는 것"이라면서 "부동산을 사서 손해 보거나 이익이 없으면 절대 안 산다"고 말했다. 이 지사는 부동산 공급 대책과 관련, "신규 택지를 개발해서 자꾸 공급하면 구시가지가 완전히 망가진다"고 말했다. 이어 미래통합당의 '서울 주택 100만호 공급' 발표에 대해서도 "(그렇게 하면) 전통주거단지가 다 죽는다"라며 지적했다.

 

앞서 이 지사는 728일 온라인 기자회견을 통해 경기도에서는 부동산투기로 돈 버는 일이 없도록 하겠다경기도 종합부동산대책을 발표했다. 지방자치단체 차원의 고위 공직자에 대한 다주택 처분 조치로는 경기도가 처음이다. 최근 청와대와 정부가 2급 이상 고위공직자에게 권고한 것보다 더 강력하다.

 

대책에 따르면, 우선 4급 이상 경기도 소속 공무원(·군 부단체장 포함)과 산하 공공기관의 본부장급 이상 상근 임직원에게 올해 말까지 거주용 1주택을 제외한 나머지 주택을 모두 처분하도록 했다. 주택정책에 직접 관여하는 경기주택도시공사(GH)는 처장급 간부까지 적용 대상에 포함했다. 대상자들의 주택 처분 조치 현황은 내년 인사 때부터 주택보유 현황을 승진·전보·성과·재임용 등 각종 평가에 반영된다. 2주택 이상 공무원은 관련 업무에서 배제되는 등 각종 인사상 불이익이 예상된다.

 

이 지사는 또 부동산시장은 심리에 영향을 받기 때문에 부동산 이해관계자가 정책 결정에 관여하면 신뢰 확보가 어렵다며 문재인정부의 아픈 곳도 콕 찔렀다. 정부는 ‘1가구 1주택 실거주를 부동산 정책의 핵심으로 내걸었지만 청와대와 정부 고위관계자와 여당 국회의원 중에서도 다주택자가 적지 않거나 서울 강남 등에 값비싼 똘똘한 1를 가진 것으로 드러나면서 국민적 공분을 일으켰다.

 

이 지사는 공직자의 부동산 백지신탁제도입을 촉구하면서, 주택임대사업자에 대한 조세·금융 특혜 폐지와 시장공급 유도를 위한 유예, 법인의 비업무용 부동산에 대한 강력하고 원칙적인 과세도 정부에 건의했다.  

▲ 이재명 경기지사가 7월28일 경기 수원시 경기도청 브리핑룸에서 기자회견을 열고 경기도 종합부동산대책을 밝히고 있다.  

 

이날 발표는 공직자의 다주택 보유 제한(부동산정책 신뢰 회복) 비거주용 주택의 징벌적 과세와 장기공공주택 확충(공급 확대 및 투기수요 축소) 기본소득형 토지세 도입(부동산 불로소득 환수·환급)으로 요약된다.

 

이에 대해 경기도 안팎의 공직사회에선 강압적인 재산권 침해라거나 이 지사의 대권 행보를 위한 부동산 정치라는 반발 기류가 흘러나왔다. 업무상 세종시에 주택을 소유하거나 서울과 경기도를 오가는 공무원도 많은데 싸잡아 투기꾼으로 몰아 인사 불이익 운운하는 것은 지나치다는 것이다. 세종에 근무하는 중앙부처 한 중간 간부는 앞으로 고위 공무원은 강남 3구에 집이 있으면 안 된다는 정책도 나올 것 같다이 지사가 공무원을 때리면 표로 연결 된다는 생각에 정치적으로 발표한 것 같다고 지적했다.

 

이 지사는 이런 내부반발 우려에도 불구하고 부동산 문제 등 민생과 맞닿은 현안에 대해 연일 강한 목소리를 내고 있다. 정치권 일각에선 이를 대선 행보를 가속하는 것이라고 분석하고 있다. 이 지사는 최근 유튜브채널 김용민TV’에 출연해 문재인 대통령과 경쟁했던 지난 2017년 대선 경선을 떠올리며 지금 와서 보니 내가 좀 싸가지가 없었던 것 같다고 말하기도 했다. 이는 자신을 향한 친문(親文) 지지자의 반감을 달래기 위한 의도로 해석됐다. 이 지사는 당시 경선 과정에서 문 대통령 지지층과 갈등을 겪은 바 있다.  

 

그린뉴딜정부의 그린벨트훼손 논란징벌적 과세효과 없자 행정수도 이전카드 꺼내

      

정부의 부동산 정책에 화난 국민이 최근 서울 도심에서 촛불시위를 벌였다. 6·17 대책으로 꼼짝없이 투기꾼으로 몰린 임대업자는 물론 집값만 올려놓은 정부에 실망한 국민 다수가 참여했다. 30, 40대도 제법 눈에 띄었다. 정부는 투기과열지역과 다주택자에 대한 핀셋규제라고 하지만, 꾸준히 규제 그물을 넓게 치는 바람에 주택을 가진 사람뿐 아니라 내집마련을 꿈꾸는 실수요들까지 분노케 했다. 다주택자들은 집을 팔지도, 갖고 있지도 못하게 만들었다고, ‘어쩌다 2주택자들은 세금폭탄을 맞게 됐다고, 내집마련족()은 사다리를 걷어찼다고 아우성이다.

 

문재인 대통령이 직접 국민 앞에서 부동산 문제는 자신 있다고 장담했는데 사실 정부 부동산정책의 원칙과 방향이 뭔지 모르겠다. 그린벨트(개발제한구역) 훼손 논란이 대표적이다. 정책의 컨트롤타워격인 김상조 대통령정책실장은 ·정 간 의견을 정리했다고 그린벨트 해제를 기정사실화했다. 친환경·저탄소 경제를 표방하며 그린뉴딜을 선언한 문재인정부이다.

 

국민의 생명과 안전, 지속 가능한 환경이 중요하다며 일방적으로 탈()원전을 추진한 게 문 대통령과 정부다. 그런 정부가 부동산 가격을 잡겠다고 도심의 허파인 그린벨트를 헐겠다는 것이다. 환경·시민단체들이 반발하고 비판여론이 일자 결국 대통령이 나서 없던 일로 만들었다.

 

부동산 가격을 잡는 것은 결과다. 어떻게 잡느냐가 정부의 철학이고 정체성이다. 김현미 국토교통부 장관은 기회 있을 때마다 집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 이라고 했다. 그러더니 살 집을 공급하는 일보다 집 사는 걸 막는 데 급급했다. 오죽하면 정부 요직에 많은 인원을 배출한 참여연대조차 오락가락 땜질 규제, 문재인 정부 부동산정책은 실패했다고 청와대 앞에서 기자회견을 열겠는가. 경실련 같은 시민단체는 신혼희망타운 등 공공주택이 로또가 되지 않도록 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대건물분양주택 공급을 주장했지만 받아들여지지 않았다. 문재인정부의 신도시개발 정책은 이전 정부와 다를 게 없다. 부동산 여론이 심상치 않자 이젠 재건축 용적률을 높이고 유휴지를 개발해 공급 물량을 늘리겠다고 한다.

 

이런 와중에도 부동산 관련 세금은 일관되게 올랐다. 납세가 애국인 줄 알았는데 세금이 아니라 벌금이 됐다. 금액의 과다(過多)를 떠나 부동산 보유, 거래를 징벌하겠다니 납세자들은 벌금 내는 심정이다. 올해(2020) 서울에서 약 58만가구가 세부담 상한선 30% 오른 재산세 고지서를 받았다. 부동산 보유세와 취득세, 양도세를 합친 세수(稅收)가 국내 총 세수에서 차지하는 비중(201912%)OECD(경제협력개발기구) 회원국 중 4위다. 김선택 한국납세자연맹회장은 부동산 세금을 올리면 부동산 가격, 임대료에 전가돼 다시 집값 상승으로 이어졌다. 세금 올려 부동산 가격 안정을 이룬 나라는 없다고 했다.

 

무려 22차례에 걸친 부동산 대책의 본질은 무엇일까. 관치다. 규제와 세금폭탄만 난무할 뿐, 시장친화적 대책은 눈을 씻고 봐도 찾기 힘들다. 정부가 맹신하는 징벌적 과세 효과가 안 나타나자 여당은 느닷없이 행정수도 이전카드를 꺼냈다. 부동산 정치의 끝판 왕이라 할 만하다. 세종시로의 행정수도 이전에 불을 댕겼다. 그것은 천도(遷都)’ 주장이다. ‘청와대와 국회를 옮겨 집값을 잡겠다는 논리를 편다. 본말전도에 가깝다. 부동산 정책 실패, 권력형 부정부패, 서울시장 성추행 의혹, 검찰총장 무력화 기도. 민심에 불을 지르는 논란을 덮기 위한 꼼수는 아닐까.

 

부동산 문제는 이해관계가 가장 크게 뒤얽힌 경제문제이다. ‘부동산 정치로는 부동산 문제를 풀 수 없다. 집값 수준에 집착하지 말고, 주택가격 안정화를 추진하면서, 서민·중산층의 주거 안정에 초점을 둬야 한다. 주택은 문재인정부에 오기와 정책실험의 대상에 불과할지 모르지만, 일반 국민에게는 생존이 걸린 절박한 문제이다. 정부와 여당이 정말로 신중해야 하는 이유다.

 

원칙이 없는 정치는 나라를 망치는 ‘7가지 사회악’(1. 원칙 없는 정치 2. 노동 없는 부 3. 양심 없는 쾌락 4. 인격 없는 교육 5. 도덕 없는 경제 6. 인간성 없는 과학 7. 희생 없는 신앙) 의 첫째라고 마하트마 간디는 말했다. 신뢰를 잃은 부동산 정치의 승자가 정부가 될지, 시장이 될지는 두고 보면 곧 알 것이다. 결국 그런 다툼의 희생자는 늘 사회적 약자였다. “시장을 이기는 정책은 없다는 말을 지금이라도 여권은 반면교사로 삼아야 할 것이다.

수암(守岩) 문 윤 홍<大記者/칼럼니스트> moon4758@naver.com

 
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