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코로나19 이후 한국 부동산시장 어떻게 될까
‘대한민국경제활성화비상대책’ 프로젝트 참여한 김제을 재테크·융복합금융투자개발 전문가
기사입력: 2020/06/18 [15:14]  최종편집: ⓒ 매일종교신문
문윤홍 대기자
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대한민국경제활성화비상대책프로젝트 참여한 김제을 재테크·융복합금융투자개발 전문가     

 

2020년 상반기 세계경제는 뜻하지 않은 세기의 전염병, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19)으로 인해 잔뜩 움츠러들었다. 코로나19는 단순히 전염병 차원을 넘어 경제활동 자체를 위축시키기 때문에 경제흐름이 차단되는 부작용이 발생하고 있다. 경제활동을 책임지는 생산, 유통, 소비에 이르는 각 분야에 영향을 미쳐 경제를 마비시키고 있는 것이다. 경제침체가 시작되면 부동산 시장에 미치는 영향은 어떨까.

 

코로나19가 부동산시장에 미치는 영향은 다양하다. 경기침체가 야기되고, 가장 기본이 되는 수요와 공급, 금리, 시장의 유동성, 대출, 세금, 전세가격, 부동산정책 등에 복합적으로 영향을 준다. 경제 상황이 불황인 침체기가 일상적 수준이라면 즉, 특단의 쇼크 상태가 아닐 경우 경제침체 하나만으로 시장에 미치는 영향은 제한적이다. 다만 그 파급력이 심각한 경제 위기 수준으로 격상되면 양상이 달라진다.

 

근래 경제위기급 침체는 1997IMF(국제통화기금) 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기가 대표적이다. 우선 외환위기 당시 부동산시장에 미치는 영향이 컸다. 1999년 김대중(DJ)정부는 부동산시장 활성화를 위해 분양권 전매제한 폐지를 필두로 부양책들을 쏟아냈다. 서울에서 아파트를 매월 한날에 동시 분양하는 등 활성화정책에 힘입어 2000년 이후 시장은 회복세로 반전했다. 1기 신도시 대표인 분당의 집값은 3년 만에 2배로 뛰기도 했다. 경기침체로 제때 공급하지 못한 결과가 반영된 것이다. 2008년 글로벌 금융위기는 미국발() 서브프라임 모기지(subprime mortgage: 비우량주택담보대출)사태로 촉발된 종합적인 금융위기의 성격이 강했다우리나라도 급락을 면치 못했다.

  

위의 그림은 한국의 경기동행지수 순환변동치와 전국 주택가격 상승률의 관계를 보여준다. 경기동행지수 순환변동치란 통계청이 경제적 여건을 파악하기 위해 작성하는 지수로서, 이 수치가 기준선(100) 이상이면 경기여건이 좋다는 뜻이며, 반대로 기준선을 밑돌면 안 좋아지는 것으로 볼 수 있다. 그림을 보면 글로벌 금융위기 당시 경기동행지수 순환변동치가 급격한 하락세를 보이고 있다. 20081월 고점(102.4포인트)을 기록한 후 떨어지기 시작해 20092(97.7포인트)이 되어서야 바닥을 찍었다.  

 

그런데 주택가격의 흐름은 달랐다. 주택가격은 20081월이 아니라, 그해 10월에야 하락하기 시작했고, 바닥은 이듬해인 20093월 출현해 전체 하락기간이 단 6개월에 불과했으며, 가격 하락률도 단 1.4%에 불과했다. 위의 사례를 통해 우리는 두 가지 사실을 알 수 있다. 첫째, 주택시장은 주식시장에 비해 대단히 안정성이 높고, 둘째, 경제위기가 발생했을 때에는 약간 후행하는 경향이 있다는 점이다.

 

2008년 출범한 이명박(MB)정부는 주택양도세 한시감면 등 부동산 부양책으로 대응했다. 1년 후인 2010년에 V자로 반등하는 회복세를 보였다. 그 이후 되살아난 부동산 시장이 2014년까지 안정세가 지속된 것은 주택공급이 확충된 결과였다. 이때 본격화된 2기 신도시 입주와 보금자리주택지구, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 등의 집중 공급이 이뤄졌다.

 

이렇게 두 번의 큰 경제위기가 부동산시장에 실질적인 영향을 미친 기간은 1~2년에 불과했다. 지금 우리는 세 번째 경제위기를 맞이하고 있다. 이번엔 외환도, 금융도 아닌 바이러스다. 문제는 이전의 경제위기와는 전혀 다른, 예측하지 못한 엄청난 충격의 블랙스완(Black Swan)급이다. 두 번의 경제위기는 각 업종에 따라 불황과 호황으로 나뉘어졌다. 호황업종에겐 기회도 되었다. 하지만 이번 코로나19 사태는 전혀 다른 양상을 보인다. 경제활동 전체를 극도로 위축시키는 전방위적 위험이 되고 있다. 물론 이번에도 오프라인 상권의 침체와 온라인 시장의 양상은 다르다. 부동산시장도 당장 견본주택(모델하우스)을 사이버로 대체하고 있다

 

코로나19 이후 한국 부동산시장은?

 

현재 코로나19 사태는 전세계적으로 심각한 위협이 되고 있는 것은 분명하다. 하지만 우리 경제 주체는 과거 두 번의 위기를 겪은 경험이 있다. 이번에는 부동산 자체의 문제라기보다는 외적인 원인이므로 해결된다면 부동산 가격도 주식처럼 회복될 것으로 예상된다. 당장 부동산을 매입하지는 않지만, 가격이 하락하면 매입에 나선다는 계획 아래 현금을 보유하고 있는 사람들이 꽤 많다. 대부분의 매수자가 같은 생각을 하고 있다. 결과적으로 가격은 조정되더라도 반등하는 데는 오랜 시간이 걸리지 않을 것으로 전망된다.

 

한국의 부동산시장은 공급부족 속에 지난 6년간 연속 상승했다고 볼 수 있다. 하지만 코로나19 쇼크가 발생한 이후에도 상승 흐름이 이어질 수 있을까? 이 의문을 해소하기 위해서는 과거 한국이 겪은 경제위기 상황을 되짚어 볼 필요가 있다.

외환위기 당시에는 어떠했을까? 아래 표는1997년 외환위기를 전후한 부동산 시장의 상황이다. 경기동행지수 순환변동치는 19979104.1포인트를 찍은 뒤 무너져 1998893.0포인트를 기록했다. 이는 한국 통계작성 이후 최저치다. 당시 주택가격은 어떻게 움직였을까? 전국의 주택가격은 199710월이 정점이었고, 이후 1년이 더 지난 199812월부터 반등이 시작됐다. 이 기간의 주택가격 변동율은 -12.9%였다. 한국주택시장 역사상 최악의 폭락사태였지만, 경기동행지수가 9.1포인트, 그리고 주식가격이 70%이상 하락한 것을 감안하면 주택시장의 안정성이 대단히 높다는 것을 알 수 있다. 물론 경기가 회복된 다음에는 부동산시장이 상승하는 '후행성' 역시 비슷했다

 

주식의 실질 수익률과 부동산의 실질 수익율은 7.0%로 동일하다. 실질수익률이란 명목수익률에서 물가상승률을 뺀 것이다. 예컨데 부동산에서 5%의 임대수익과 3%의 가격상승을 기록했는데, 그해의 물가상승률이 5%라면 부동산의 실질수익률은 3%라고 할 수 있다. 결국 장기적인 수익률은 비슷하지만, 부동산이 주식에 비해 훨씬 변동성이 낮으니, 부동산이 훨씬 우위에 있는 자산이라 할 수 있다.

 

물론 부동산이 항상 주식에 비해 우위가 있는 것은 아니다. 무엇보다 1997년이나 2008년 같은 금융위기가 출현할 때 '유동성'이 떨어지는 것은 분명한 부동산의 약점이다. 주식시장은 패닉 속에서도 거래가 가능하지만, 부동산시장은 거래 자체가 이루어지지 않을 수도 있다. 따라서 단기매매를 통해 부동산시장에서 수익을 얻는 전략이 항상 유효하지 않을 수도 있음을 명심해야 한다

 

한국 부동산시장의 미래 어둡지 않아 

 

한국 부동산시장의 미래는 어둡지 않은 것 같다. 무엇보다 사상 초유의 제로금리 시대가 도래한데다 정부가 강력한 재정지출 확대정책을 펼 가능성이 높아졌다. 물론 모든 부동산이 다 오르지는 않는다.

 

지난 6년에 걸쳐 주택가격의 상승을 주도했던 수도권의 고가(高價) 부동산시장은 조정 가능성을 배제할 수 없다. 왜냐하면 정부가 금리를 아무리 낮춘들, 시가 15억 이상의 아파트는 아예 대출이 금지되어 있기에 저금리 혜택을 전혀 볼 수 없기 때문이다. 특히 코로나19 쇼크로 여행숙박도소매면세점음식료 등 일부 내수산업이 큰 타격을 받을 위험이 커진 것도 수도권의 고가 부동산시장에 부정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 왜냐하면 이들 산업은 수도권 비중이 클 뿐만 아니라, 사업상의 이유 등으로 자금을 긴급하게 융통해야 할 경우 대출금지조치가 큰 걸림돌로 작용할 수 있기 때문이다.

 

물론 시장에 존재하는 엄청난 유동성이 수도권 핵심지역의 부동산에 대한 저가매수세력으로 부각될 가능성을 부인할 수 없다. 그러나 시중자금이 주식시장의 급락을 계기로 대거 증시로 이동하는 상황이라는 점을 감안하면, 과거에 비해 부동산시장의 상승을 주도하기에는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다.    

 

부동산에도 가치투자가 중요해   

 

주식시장에 흔히 사용되는 가치투자라는 단어가 부동산 재테크에도 본격적으로 등장한 이후 부동산 재테크를 하는 사람들이라면 누구나 한번쯤 지금 나는 가치투자를 하고 있는 것일까?’라고 자문자답해봤을 것이다. 하지만 부동산재테크를 하고 있는 대부분의 투자자들은  '가치투자'라는 용어가 갖고 있는 의미를 잘 모르는 게 현실이다.

 

그러면 성공적인 부동산재테크를 위해 가치투자란 무엇을 의미하는지, 그 개념을 살펴 볼 필요가 있다, 가치투자란 쉽게 말해 미래가치에 비해 현재 시장가격이 저평가되어 있는 부동산에 투자하는 것이다, 부동산재테크에 있어 이것이야말로 가치투자를 가장 단순하고 효과적으로 정의한 표현이라고 할 수 있다 

 

부동산시장에서 직면하는 상황

1) 현재 시점에서 부동산 거래가격 미래 시점에서 예상되는 부동산 가격

2) 현재 시점에서 부동산 거래가격 미래 시점에서 예상되는 부동산 가격

3) 현재 시점에서 부동산 거래가격 미래 시점에서 예상되는 부동산 가격

 

위의 내용은 부동산재테크에서 줄곧 직면하게 되는 투자대상 부동산의 시장상황을 나타낸다. 위 세 가지 경우에서 2)가 바로 가치투자를 나타낸다. 반면 1)은 부동산 투자자들이 반드시 피해야 하는 버블 즉, 거품을 나타낸다. 3)의 경우처럼 현재 시점에서의 부동산 거래가격과 미래 시점에서 예상되는 부동산 가격이 동일한 경우도 있을 수 있으나, 현실적으로 매년 일정 수준 이상의 인플레이션이 발생하고 있는 자본주의 경제체제와 일정 수준 이상의 수익창출이 목적인 부동산 재테크의 특성을 고려할 때 예외적 상황을 제외하면 매우 드문 경우라고 할 수 있다.

 

'현재 시점에서의 부동산 거래가격''미래 시점에서 예상되는 부동산 가격'을 잘 살펴보면 중요한 의미가 있음을 알 수 있다. , '현재 시점에서의 부동산 거래가격'은 곧 지금 현재 시점에 부동산시장에서 형성되어 있는 가격(시장가격)을 의미한다.

 

'미래 시점에서 예상되는 부동산 가격'은 미래에 형성될 것으로 예상되는 가격이라는 점이 바로 그것이다. 혹자는 "그게 뭐 그리 중요하냐?"라고 물을 것 같아 간단히 설명하면, '미래 시 에서 예상되는 부동산 가격'은 미래에 형성될 것으로 예상되는 가격이기 때문에 '미래 시점에서 예상되는 부동산 가격'이란 부동산재테크를 목적으로 특정 부동산을 매수하고자 하는 현재 시점에서 각자 추정한 미래 형성될 것으로 예상하는 가격이다. 따라서 현재 가격=객관적으로 이미 형성된 가격인 반면 미래가격=예상가격이다. 따라서 가치투자는 현재 형성되어 있는 가격에 비해 미래에 형성될 것으로 예상되는 가격이 낮아 저평가되어 있는 대상에 투자하는 투자 형태를 뜻한다. 이는 가치투자가 구입 당시부터 시세보다 월등하게 저렴한 부동산을 구입하는 것을 의미하는 것이 아니라, 미래 시점에 예상되는 부동산가격에 비해 현재 시점에서 저렴하게 구입하는 투자패턴을 뜻한다.

 

하지만 현실은 어떠한가? 가치투자의 개념조차 이해하지 못한 상태에서 부동산재테크에 성급히 나서다보니 당장의 시세차익만 기대하면서 투자하게 되니 허황된 기대로 단타를 노리다 손해 보게 된다. 급할수록 돌아가야 하며 기초에 충실해야 흔들림이 없는 법이다부동산재테크 역시 마찬가지이다.

 

과천 파크 등 다양한 프로젝트에서 가시적 성과내는 김제을 재테크·융복합금융투자 전문가  

 

부동산 재테크에 있어서도 고도의 투자기법으로 많은 수익을 창출하려면 반드시 부동산과 금융 분야 지식을 풍부하게 갖춘 전문가의 도움이 필요하다.

 

김제을 재테크·융복합금융투자개발 전문가는 코로나19발 최악의 경기침체 상황에서 0%대 금리에 갈 곳 없이 넘치는 유동성이 주식시장을 넘어 부동산 시장으로 계속 흘러가고 있다고 말했다.

 

실제로 한국은행은 4월 광의통화(M2) 잔액이 3019조원으로 집계됐다고 밝혔다. 시중에 공급된 자금 유동성을 나타낼 때 가장 일반적으로 쓰이는 지표인 M23000조원을 돌파한 것은 한은이 관련 지표를 집계한 200112월 이래 처음이다.

▲ 김제을 재테크·융복합금융투자개발 전문가    


김제을 전문가는 다양한 프로젝트에서 가시적인 성과를 내고 있다. 현재 진행 중인 프로젝트들 중에는 과천시 파크, 광명시 타운, 경주시 테마파크 및 강원도 하우스타운 등 활성화를 위한 획기적인 프로젝트들이 있다. 아직 구체적으로 밝힐 수 있는 단계는 아니지만, 심화되는 대한민국 빈부(貧富) 양극화를 줄이며 대부분의 국민이 돈 걱정 없이 생활할 수 있게 하는 내용도 들어 있다고 한다.

 

그는 코로나19의 영향으로 경제적 위기에 처한 대한민국과 국민을 위한 대한민국경제활성화비상대책프로젝트에 참여하여 새로운 활력을 불어넣고 있다고 말했다.

 

20186·13지방선거에 경기도 도의원(과천시선거구)으로 출마한 바 있는 김제을 재테크·융복합금융투자개발 전문가의 도움이 필요하면 카카오톡(ID: jameskim007)으로 하면 된다. 자세한 문의는 010-9027-5043

수암(守岩) 문 윤 홍<大記者/칼럼니스트> moon4758@naver.com

 
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